各位天津宝爸宝妈们，最近是不是发现朋友圈里那些吆喝“学区房稳赚不赔”的中介都改发美食探店了？没错！天津小升初的学区房市场，现在就像坐过山车，一会儿俯冲一会儿爬坡，刺激得不行！

你知道吗，现在这学区房市场啊，真是“一半海水一半火焰”。整体看呢，那是嗖嗖地降温，尤其是和平、河西一片那些老牌学区房，价格跌得让前几年高价入手的家长们肉疼，手里的“老破小”恨不得贴个“买一送一”的标签赶紧甩出去。但你猜怎么着？有些新房项目，特别是带点儿教育配套的改善房，居然还挺火，真是东边不亮西边亮啊！

那为啥好好的学区房突然就不香了呢？其实啊，都是政策和需求这俩“大神”在搞事情！先说政策，以前外地家长买个二手房就能给娃转学进和平，现在？门儿都没有！核心区转学政策一收紧，二手房直接成了“烫手山芋”，流动性差到姥姥家了。再加上全国小学生都少了251.6万人，天津虽然是人口流入城市，但架不住落户的人少了呀，买学区房的主力军——外地新天津人，那是肉眼可见地少了，你说这需求能不萎缩吗？

除了政策，大家伙儿买房的想法也变了。以前是“砸锅卖铁也要买学区房”，现在本地家长们终于清醒了：“嘿，学区房又不是万能神药，哪有那么神！” 你比如河北区的家长，以前挤破头想转到和平，现在人家不折腾了，省下买学区房的钱，给娃报几个补习班，这不香吗？而且现在的00后家长，那可都是“颜值控”+“品质党”，谁还看得上又老又破又小的房子啊？他们宁愿多花点钱买新房，或者带好学校的改善房。结果就是，非核心区的老破小价格“跳楼大甩卖”，河北、红桥有的房子，二三十万就能拿下，跟买个大点的车位差不多了！

不过话说回来，市场再冷，也总有那么几根“硬骨头”挺得住。你看和平、河西一片，虽然价格也降了，拆间都跌到一百万左右了，但毕竟瘦死的骆驼比马大，顶级学区资源还是能吸引那么一丢丢刚需，房子想卖还是能卖掉的。可其他区的学区房就惨了，跟着降价都没人要，跌幅随随便便就超过10%，就靠本地那点入学需求撑着，哪还有什么外地“接盘侠”啊！至于环城或者远郊的，有些地方比如红桥，那真是跌无可跌了，房子就剩个住的功能，想靠它投资赚钱？做梦去吧！

还有个有意思的现象，就是新房和二手房简直是“冰火两重天”。那些能解决转学问题的新房，特别是带九年一贯制学校的，简直是“抢饭碗”小能手，把二手房的客户都给抢走了。空港、海教园那些搞集团化办学搞得好的地方，现在火得一塌糊涂！还有像格调系那样的改善盘，因为房子盖得漂亮、品质高，本地家长就认它，三百万到五百万的新房，卖得还挺好。这说明啥？大家现在买房，不光看学校，更得住着舒服，“居住+教育”才是王道啊！

那以后这学区房市场会咋样呢？其实啊，答案很简单：它得乖乖回到“房子是用来住的，不是用来炒的”这条正道上来！短期内，价格压力肯定还在，核心区靠着好学校能稍微缓一缓，但非核心区的老破小，泡沫还得继续挤，直到跟租金差不多才算完。以后开发商盖新房，肯定得把“名校分校”和“房子质量”绑在一起卖，不然谁买啊？就像河西、河东以后出新地，说不定就会引进好学校来抬身价。不过，政策这东西谁也说不准，万一以后出个啥“借个房产证就能上学”的政策，那学区房的价值可就真悬了！

最后给各位提个醒，买房是大事，可不能脑子一热就下手！首先得想明白自己最想要啥，急着转学的，就看看能落户的新房；想长期住的，就瞅瞅带老牌学区的次新房。那些没好学校加持的老破小，还有挂个新学校名头就瞎涨价的楼盘，千万别碰！咱们天津家长，还是认那些“看得见摸得着”的好学校。还有，买房得看好不好卖，核心区那种小户型学区房，比如和平的拆间，以后想出手还容易点，远郊或者不热门学区的，可得悠着点！

总的来说，天津小升初学区房这波“降温”，其实就是市场从以前的疯抢，慢慢变得理智了。对家长来说，给娃规划教育和买房，得好好琢磨琢磨，绑在一起考虑。对想投资的人来说，可得小心了，别等“学区房”这个概念不火了，手里的房子就砸手里了！努力不一定能买到好学区房，但不理性一定容易掉坑里，你说对吧？